快訊 來源：大皖新聞 2023-04-22 22:02:53
大皖新聞訊4月21日，合肥市召開《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》新聞發(fā)布會。大皖新聞記者了解到，這是合肥市第一部規(guī)范物業(yè)管理活動的地方性法規(guī)，將自2023年5月1日起施行。物業(yè)費什么情況下可以調(diào)整？物業(yè)服務質(zhì)價不符怎么辦？如何監(jiān)督業(yè)主委員會？
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針對市民關注的熱點問題，大皖新聞記者獨家專訪了合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局局長陳傳東。
焦點一：物業(yè)費什么情況下可以調(diào)整？質(zhì)價不符怎么辦？
物業(yè)費問題是大家關注的焦點。業(yè)主因不滿物業(yè)服務水平拒不繳納物業(yè)費，物業(yè)設置道閘限制業(yè)主進入小區(qū)等方式催繳的情況時有發(fā)生，從而陷入惡性循環(huán)。對于這種情況，《條例》作出了明確規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)采取改換門禁、設置道閘限制業(yè)主進入小區(qū)等方式催繳物業(yè)服務費的，由物業(yè)管理部門責令限期改正；逾期未改正的，處以五千元以上二萬元以下的罰款。
“現(xiàn)在大部分業(yè)主反映的不是基本服務費的問題，而是增值服務費的問題?！标悅鳀|直言，以往業(yè)主在簽訂商品房銷售合同的時候會發(fā)現(xiàn)物業(yè)費中包含了增值服務費，業(yè)主在買房時不得不“被動”簽約，后期可能出現(xiàn)質(zhì)價不符的問題?，F(xiàn)在，合肥市要求把增值服務費強制和基本服務費剝離，不允許開發(fā)商把增值服務和基本服務混在一個合同中簽訂，業(yè)主可根據(jù)需求自愿選擇增值服務。陳傳東說，對于物業(yè)服務質(zhì)價不符的情況，消費者可以向價格部門進行舉報，由價格部門依法處理。
陳傳東表示，關于物業(yè)費調(diào)整的問題，《條例》也作出了明確的規(guī)定，物業(yè)服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由市價格管理部門按照國家和省有關規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務成本變化情況等因素，每兩年對物業(yè)服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整。物業(yè)服務合同簽訂后，政府指導價進行調(diào)整的，物業(yè)服務費從次年一月一日起，按照調(diào)整后的標準執(zhí)行。物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，市物業(yè)管理主管部門應當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，明確物業(yè)服務內(nèi)容和標準。
焦點二：業(yè)主委員會無法成立怎么辦？
“隨著城市經(jīng)濟社會和物業(yè)行業(yè)發(fā)展，合肥市物業(yè)管理工作面臨著許多新情況、新問題，部門和屬地職能不明晰、業(yè)委會作用發(fā)揮不明顯、物業(yè)服務質(zhì)價不符以及公共收益管理不透明規(guī)范等等問題日益凸顯，需要從立法層面加以規(guī)范和明確?！标悅鳀|表示，《條例》結合物業(yè)管理工作中的一些實際問題和群眾需求，對物業(yè)管理中“頑疾”對癥下藥，在規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)運行、加強物業(yè)糾紛調(diào)處等方面作出創(chuàng)新性規(guī)定。其中，物業(yè)管理委員會制度、業(yè)主委員會履職報告制度為全省首創(chuàng)。
《條例》規(guī)定， 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織成立物業(yè)管理委員會：老舊小區(qū)不具備成立業(yè)主大會條件的；具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的；業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。物業(yè)管理委員會可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、公安派出所、建設單位、業(yè)主代表等七至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。物業(yè)管理委員會負責人由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會自行解散。物業(yè)管理委員會暫時代行業(yè)主委員會職責，組織業(yè)主決定物業(yè)管理事項，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立。物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年。
“在業(yè)主委員會難成立或者因特殊情況組建不起來，《條例》要求由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組建物業(yè)管理委員會，期限是三年。”陳傳東說，在業(yè)主委員會沒有成立的情況下，由物業(yè)管理委員會來推動業(yè)主自治，有利于維護業(yè)主的合法權益。
焦點三：如何指導監(jiān)管業(yè)主委員會？
面對業(yè)主們的高期望，業(yè)委會成立后，因部分成員精力有限、經(jīng)驗不足等問題導致“不作為”甚至“亂作為”，這成為壓倒“業(yè)主信任”的最后一根稻草。
那么，如何來監(jiān)管、指導業(yè)主委員會呢？《條例》規(guī)定，實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估和業(yè)主委員會成員履職承諾制度。
業(yè)主委員會每年應當向業(yè)主大會述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理工作有關情況。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主對業(yè)主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。 推進建立業(yè)主委員會換屆審計和業(yè)主委員會主任離任審計制度。業(yè)主大會可以組織或者委托第三方開展審計。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督業(yè)主委員會換屆審計以及業(yè)主委員會主任離任審計工作。五分之一以上業(yè)主聯(lián)名要求審計的事項，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織開展專項審計。審計結果應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。審計費用在住宅小區(qū)公共收益中支出。無公共收益或者公共收益不足的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予適當補助。
陳傳東表示，《條例》的制定，順應了新時代物業(yè)管理發(fā)展的需要，回應了物業(yè)管理中的“堵點”、“痛點”和“難點”問題，與人民群眾對美好生活的新需求相向而行，對于規(guī)范物業(yè)活動，推動問題解決，提高業(yè)主滿意度，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展都有積極意義。
大皖新聞記者 葉曉
編輯 彭玲
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