風(fēng)投 來源：經(jīng)濟參考報 2020-09-15 10:49:26
9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，8月，一二三線城市商品住宅銷售價格穩(wěn)中略漲，房價仍處于高位，尤其是大灣區(qū)區(qū)域內(nèi)城市漲幅領(lǐng)銜全國，價格上漲較快，樓市小陽春持續(xù)。
值得注意的是，政策趨緊取向愈加明顯。包括中央相關(guān)部門對房企座談要求嚴(yán)控負債，住建部召集近期漲幅較快地區(qū)相關(guān)負責(zé)人座談，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，會后沈陽、常州、成都相繼收緊調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但局部房價有異動。下一階段，在經(jīng)過地方收緊調(diào)控措施、“打補丁”后，四季度房價或有下降空間。
8月全國房價整體微漲
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月除二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落外，其余各線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅價格環(huán)比漲幅略微擴大或相同。
具體來看，一線城市新房和二手房價格漲幅均擴大。8月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。
同比方面，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和6.9%，漲幅比上月分別擴大0.3和1.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲2.0%，漲幅與上月相同。
值得注意的是，大灣區(qū)城市領(lǐng)銜8月上漲。在8月漲幅位居全國前五的城市中，惠州、廣州、深圳等均位于粵港澳大灣區(qū)。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這些城市房價明顯上漲的核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟恢復(fù)相對較好，投資屬性相對較高，而各地落地的調(diào)控政策執(zhí)行力度還未抑制住市場升溫。其中，深圳7月調(diào)控升級后，部分需求轉(zhuǎn)移到了惠州、廣州等城市，導(dǎo)致了這些城市房價在投資需求拉動下出現(xiàn)了快速上行。
貝殼研究院高級分析師許小樂表示，房價上漲的主要原因，一方面是需求有所升溫，另一方面則是疫后房企融資環(huán)境有所改善，拿地?zé)崆檩^高，一級市場熱度向二級傳導(dǎo)所致。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國100個城市居住用地成交面積為42083萬平方米，同比增長6.8%。年初累計土地成交面積同比增速曲線呈現(xiàn)V型走勢，6-8月份更是呈現(xiàn)了正增長態(tài)勢。多個地區(qū)土地成交面積和土地出讓金都有大幅度增長。
多地調(diào)控政策收緊
在統(tǒng)計局發(fā)布房價數(shù)據(jù)同日，成都發(fā)布《關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出，將加強土地市場調(diào)控，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu);繼續(xù)執(zhí)行好差別化信貸政策，嚴(yán)格審查購房首付資金來源，嚴(yán)防消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等違規(guī)加杠桿購房;將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，防范“快進快出”的投機炒房行為。
在此之前，已有深圳、杭州、東莞、寧波、鄭州、南京、長春等地收緊調(diào)控措施。
7月24日，中央層面召開北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個熱點城市房地產(chǎn)工作座談會，明確指出地方政府應(yīng)高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。
8月26日，住建部再次召集沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等今年以來漲幅過快城市相關(guān)負責(zé)人，要求毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
張大偉表示，隨著房價上漲加速，新一輪調(diào)控政策有望繼續(xù)加碼。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則表示，只要限購以及差別化信貸政策不發(fā)生改變，樓市熱度較高城市的調(diào)控持續(xù)收緊，房價整體穩(wěn)定的態(tài)勢不會改變。
四季度房價或有下降空間
值得注意的是，控制土地溢價率、降低購房杠桿、嚴(yán)控企業(yè)負債率成為此次調(diào)控的重中之重。
9月9日沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布調(diào)控政策指出，將嚴(yán)格住房用地出讓溢價率管控。采取“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。
9月11日，常州市發(fā)布調(diào)控新政指出，新購住房交易時間將延至自取得不動產(chǎn)權(quán)證后滿4年方可上市交易。同時，對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于60%。
此前，住建部和央行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制，為房企財務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”：房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得大于一倍。
對此，人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在14日答記者問時也表示，從微觀的層面來說，明確的規(guī)則有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，行穩(wěn)致遠，增強自身的抗風(fēng)險能力。從宏觀層面來說，有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，也有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)人士認為，下一階段房價或有下降空間。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，預(yù)計在“金九銀十”期間，在中央反復(fù)強調(diào)“房住不炒”、地方密集發(fā)布收緊調(diào)控政策的背景下，以及在“三道紅線”及業(yè)績指標(biāo)的壓力下，不少房企或?qū)⑼ㄟ^以價換量的形式來快速回籠資金。張波表示，受調(diào)控影響，9月房企或明或暗打折的現(xiàn)象預(yù)計會增多，在拉動銷量提升的同時，或?qū)Ψ績r起到一定下拉作用。
陳霄說，進入8月份，雖然市場熱度不減，但從8月份房價指數(shù)來看，上漲城市數(shù)量在連續(xù)4月增長后，上月止?jié)q轉(zhuǎn)跌，本月持平。這意味著，在當(dāng)前調(diào)控收緊的市場環(huán)境下，有更多城市加入到降價隊伍中。（記者 梁倩）
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