風(fēng)投 來源：南方都市報(bào) 2020-08-03 13:27:17
繼深圳、東莞接連推出“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控”新政之后，深圳再次釋放樓市調(diào)控信號(hào)，緊急叫停商務(wù)公寓審批。7月31日下午，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》，宣布全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批;鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房;減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。
現(xiàn)象：商務(wù)公寓類住宅化
對(duì)深圳置業(yè)者而言，“不限購(gòu)、不限貸”的商務(wù)公寓，在過去一段時(shí)間以來，已經(jīng)成為手中無(wú)“房票”者投資不動(dòng)產(chǎn)的首要考慮對(duì)象。在部分住宅新盤供應(yīng)有限的片區(qū)，購(gòu)房者對(duì)能夠參與學(xué)位積分的商務(wù)公寓頗為追捧，甚至曾出現(xiàn)過新盤入市前夜，通宵排隊(duì)的案例。
對(duì)此，此次兩部門在與《通知》同步發(fā)布官方解讀中表示，商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用，“近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”“短期住宿”的目的”。
供應(yīng)：“10套新房里，4套是商務(wù)公寓”
對(duì)于這類“樓市投資新寵”，深圳在前年“731樓市調(diào)控”新政中就已經(jīng)的給予“重拳”，提出各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途;企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對(duì)外出租單次租期原則上不超過10年;通知發(fā)布之日起，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。
去年年底，前述商務(wù)公寓“只租不售”內(nèi)容被取消。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁彼時(shí)接受采訪時(shí)表示，深圳住宅市場(chǎng)相對(duì)來講是有限的，商務(wù)公寓是一個(gè)很大的彌補(bǔ)。
深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳商務(wù)公寓的供應(yīng)面積為133.51萬(wàn)平方米，相比2017年下降0.4%，這也是2014年之后商務(wù)公寓供應(yīng)增速首次出現(xiàn)下降。
2019年，截至11月，深圳的商務(wù)公寓總供應(yīng)面積達(dá)139.18萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過去年全年供應(yīng)水平。
“715新政之后，也出現(xiàn)了有些資金開始炒商務(wù)公寓的現(xiàn)象”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
“10套新房里，6套是住宅，4套是商務(wù)公寓”，李宇嘉在接受南都記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前深圳市場(chǎng)上商務(wù)公寓新盤供應(yīng)量很大，“客觀上是補(bǔ)充住宅供應(yīng)不足，但源頭上違反了土地用途管制和空間規(guī)劃，是違法、不合規(guī)的，而且很多商務(wù)公寓產(chǎn)品的居住成本和銷售成本都很不理想”，李宇嘉說。
趨勢(shì)：減少商業(yè)增加居住及配套
此次發(fā)布的《通知》中提出，優(yōu)化城市主副中心和組團(tuán)中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。“此舉將對(duì)對(duì)深圳市場(chǎng)目前存在的商業(yè)供過于求，住宅供不應(yīng)求的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整”，美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰向南都記者說。
江少杰說，過去10年深圳市場(chǎng)公寓供應(yīng)量越來越多，商務(wù)公寓產(chǎn)品已經(jīng)跟其推出時(shí)的原意有所違背。同時(shí)，公寓位置非常核心，住宅反而很難在核心片區(qū)拿地，在供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)失衡。“包括‘715’新政在內(nèi)，深圳過去的樓市調(diào)控政策一直是‘買時(shí)間’，壓抑需求端，但永遠(yuǎn)壓抑不是辦法，要有供應(yīng)量上來，才能真正平衡供需”，江少杰認(rèn)為，此次《通知》出臺(tái)的最核心原因，是意在希望能有更多的住宅供應(yīng)市場(chǎng)。
同時(shí)，江少杰也提出，現(xiàn)有政策提出鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房，但在具體實(shí)施過程中還需要看是否會(huì)有補(bǔ)充細(xì)則出臺(tái)。“從我們目前的統(tǒng)計(jì)來看，深圳同片區(qū)住宅跟公寓存在20%的差價(jià)，但仍跟目前規(guī)定的人才房售價(jià)有所差距，未來會(huì)不會(huì)有細(xì)則出臺(tái)對(duì)房企進(jìn)行鼓勵(lì)?”
未來：十萬(wàn)套商務(wù)公寓將成“絕版”
南都記者注意到，依照深圳市住建局此前之前公布的2020年下半年深圳市計(jì)劃入市商品房情況，2020年下半年深圳市計(jì)劃入市的商務(wù)公寓111.33萬(wàn)平方米，18732套。依據(jù)《通知》內(nèi)容，這些商務(wù)公寓仍具備以商務(wù)公寓身份入市的“入場(chǎng)券”。而依據(jù)江少杰估算，深圳仍將有約10萬(wàn)套左右的商務(wù)公寓處于已建、在建和正在審批的階段，“這些商務(wù)公寓會(huì)是絕版，未來商務(wù)公寓將成為稀缺品，短期看來商務(wù)公寓類產(chǎn)品有可能會(huì)更火，對(duì)于沒有房票的購(gòu)房者來說，未來在深圳將會(huì)是住宅買不到，公寓沒得買，錯(cuò)過這批商務(wù)公寓，未來想在深圳買房將沒機(jī)會(huì)了”。(作者 孫雅茜)
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