快訊 來源：城市金融報(bào) 2022-01-11 14:45:38
1月7日，龍湖智創(chuàng)生活正式向香港聯(lián)交所遞交招股書，啟動(dòng)上市流程。
在萬物云交表兩個(gè)月后，物企的另一顆“遺珠”龍湖智創(chuàng)生活也向資本市場(chǎng)發(fā)起了沖擊，不同于部分房企簡(jiǎn)單的分拆上市，龍湖智創(chuàng)生活更像是一次內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)資源的整合。
2021年物業(yè)行業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)情緒低迷，折射到資本端來看，原有的風(fēng)口不在，行業(yè)估值回歸理性，物企招股書頻繁失效，扎堆上市潮開始放緩，部分物企甚至被放上貨架以緩解母公司的流動(dòng)性危機(jī)。
為了得到資本市場(chǎng)的青睞，即便是備受關(guān)注的龍頭物企也不得不“絞盡腦汁”講述更美好的故事，在規(guī)模體量的優(yōu)勢(shì)外，展示商業(yè)模式和發(fā)展?jié)撃艿膬?yōu)越性。
于是，萬物云試圖對(duì)標(biāo)貝殼，重新定義自己所處的行業(yè);龍湖智創(chuàng)生活則將旗下C2商業(yè)運(yùn)營(yíng)和C4智慧服務(wù)有機(jī)融合，打造了一個(gè)“物管+商管”的服務(wù)平臺(tái)，即龍湖智創(chuàng)生活。
此番龍湖智創(chuàng)生活上市前夕完成對(duì)商業(yè)資產(chǎn)管理的重組，除了進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模、增加業(yè)務(wù)多樣性外，也欲借此提振上市后的資本表現(xiàn)。
相較于傳統(tǒng)的住宅物業(yè)，商管型物業(yè)因其毛利率更高、租金收益成長(zhǎng)性強(qiáng)，受到資本市場(chǎng)的青睞，其相應(yīng)的估值、市盈率表現(xiàn)也更好。
在已上市物企中，包含商管業(yè)務(wù)的華潤(rùn)萬象生活市盈率最高，同樣以商管為重要組成部分的寶龍商業(yè)、合景悠活估值也顯著高于行業(yè)均值。
從招股書來看，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。
其中物業(yè)管理服務(wù)方面，截至2021年12月28日，公司有1512個(gè)在管項(xiàng)目，在管面積達(dá)2.54億平方米，合約面積及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米。
對(duì)照2021年中報(bào)數(shù)據(jù)來看，這一在管面積僅次于碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活、彩生活、綠城服務(wù)和萬物云，位列行業(yè)第8。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，目前龍湖智創(chuàng)生活管理的已開業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，在管面積約為580萬平方米，年銷售額約446億元，2019年、2020年及截至2021年9月30日，公司管理的購(gòu)物中心的整體平均出租率分別為98.5%、96.9%及97.8%;除了已開業(yè)的60個(gè)項(xiàng)目，龍湖還儲(chǔ)備了68個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
收入方面，2019年、2020年及2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活收入分別為43.69億元、64.68億元及77.71億元，期內(nèi)毛利依次為12.78億元、16.66億元和21.45億元，對(duì)應(yīng)毛利率29.2%、25.74%、27.6%，3年間毛利率存在輕微波動(dòng)。
從收入明細(xì)來看，龍湖智創(chuàng)生活的收入主要來自于住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，2019年、2020年及2021年前三季度，這一業(yè)務(wù)收入分別為38.86億元、54.45及60.12億元，分別占總收入的89.0%、84.2%及77.4%。
其中來自龍湖集團(tuán)的收入分別為6.66億元、15.3億元、23.33億元，占比龍湖智創(chuàng)生活收入15.24%、23.65%及30.02%。
為了擺脫對(duì)母公司的依賴，自2019年以來，龍湖智創(chuàng)生活也在不斷加強(qiáng)對(duì)外拓展。
2019年、2020年及2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活的在管面積中，來自立第三方開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量分別為230個(gè)、398個(gè)及696個(gè)，占在管項(xiàng)目總數(shù)的分別為43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相應(yīng)在管建筑面積分別為0.37億平方米、0.79.億平方米及1.27億平方米，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。
第三方項(xiàng)目的逐年增加，也讓其對(duì)母公司的業(yè)績(jī)依賴逐年降低。
2019年、2020年及2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活由母公司提供的收入分別為16.81億元、20.01億元及18.41億元，各占同期公司住宅及其他非商業(yè)物業(yè)收入78.67%、63.99%及53.71%。
實(shí)際上，為了此次上市，龍湖亦做了不少準(zhǔn)備。
2021年以來龍湖大刀闊斧，相繼收購(gòu)了美好物業(yè)、億達(dá)服務(wù)以及九龍倉(cāng)集團(tuán)內(nèi)部的物管資產(chǎn)，不斷擴(kuò)充規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
而今，攜超過2.5億平方米在管面積且內(nèi)含行業(yè)頭部的商管業(yè)務(wù)，資本市場(chǎng)將如何審視這樣一個(gè)全新的龍湖智創(chuàng)生活? (孫婉秋)
標(biāo)簽： 物業(yè)股再迎龍頭 龍湖智創(chuàng)生活 香港聯(lián)交所 遞交招股書
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